《富爸爸房地产投资指南》是“富爸爸财商教育系列”系列丛书其中一本。

本书是一本房地产投资理财类的书。在本书中，作者主要介绍了进行房地产投资需要的条件以及应该注意的问题。本书是罗伯特·清崎为读者献上的一份厚礼，是他及其团队多年房地产投资经验和教训的总结，是真正的专家讲述的真实的案例。

很多人以为房地产投资只是有钱人的“游戏”！这是一个巨大的错误。即使只有一套房子，你也应该学会利用它来理财！因为你不能浪费这笔价值不菲的资产，如果你不能善加利用，它很可能会变成你一大笔负债。但是理财需要专家来指导。这就是罗伯特·清崎创作本书的目的。

富爸爸迷们都知道清崎是靠聪明的房地产投资赚到人生第一桶金的，直到现在，他的房地产王国还在24小时不停地为他工作。但是他是如何做到这一点的昵？进行房地产投资需要什么条件？又应该注意什么问题呢？答案就在本书里。

《富爸爸房地产投资指南》是罗伯特·清崎为读者献上的一份厚礼，是他及其团队多年房地产投资经验和教训的总结，是专家们讲述的真实的案例，一定会让您受益匪浅！

致谢

序言——房地产投资指南创作动因

第一部分 你的房地产项目

 1 整买散卖，地尽其用

 2 一切为了增值

 3 房地产分析

 4 房地产尽职调查

 5 由内向外地创造价值

 6 为房地产投资者融资

 7 房产出租

 8 管理疏忽，危机骤生

第二部分 房地产的生财妙招

 9 无需首付款

 10 营销：寻找被没收的房产并从中获利

 11 规划许可

 12 马匹交易

 13 怎样实现零售的奇迹：两家购物中心的故事

第三部分 房地产生意

 14 房地产生意

 15 听房地产律师讲如何组建并管理团队

 16 如何取得“外来的”财富

 17 盈利，从无到有

 18 掌控自己的生意：熟悉地形

 19 保证房地产资产安全的10条准则

 20 玻璃弹珠和资本

 21 如何避免及解决地产纠纷

第四部分 经验之谈

 22 房地产是一个好老师

 23 从头开始

 24 在从父辈那里学到的房地产知识中，最重要的是什么?

 25 克服对失败的恐惧

来自实践的智慧

如果你想要介入房地产市场(不单是在市场单边向上的时候)，那么接下来的几个问题就能帮你迅速上手：我怎样才能知道房地产的基本规划用途及可能的变更方向？

每座城市都在土地用途方面制定有相应的法律法规。首先，要找到一名好的土地规划律师告诉你有关政策方面的要求。然后你需要一名拥有类似经验的建筑设计师帮你出谋划策。之后房地产经纪人能告诉你如何按照未来的开发商、买家或租户的需求来最终完成你的土地规划。我的团队都需要哪些核心成员，他们的工作又都是什么？

除了律师、建筑设计师和经纪人之外，你还需要以下这些团队成员帮你实现目标：

可行性分析专家

大的经纪公司会收集行业信息，并对空置率、出租率、成交量等数据编纂出相应的报告。借助这些信息，经济学者就能分析出当前市场所需的产品类型。

会计师

会计师能够建立财务模型，并预测销售收入、成本及利润。据此你就能为自己的项目定价，并对资本、借款还有股东权益等进行权衡。

土木工程师、土壤专家和承包商

这些专家能帮你确定项目用地的修整费用。因为每一片土地都不是尽善尽美的。为了将其变成适合建造房屋的土地，保证所有公共设施的顺利接入，你需要事先确定其中的可能性和可能花费的费用支出。

走过这一整个流程之后，你也就了解了为什么那么多人都可以避开房地产的这一块业务。其实，操作的难度远比说说困难多了。尽管需要大量的知识和耐心，但做过了头几桩交易之后，你就肯定能驾轻就熟了。这就像是NBA的得分后卫或是橄榄球场上的四分卫一样。比赛的大多数时间，你的任务是弄清楚队友在哪儿，该把球传给谁。比起狂奔或是投球，传球才是你的第一要务。你可以边做边学。先从小做起，试着慢慢开始吧！我怎么才能找到可以重新进行规划或变更用途的土地呢？

这一条是所有的基础。了解市场的需求和发现变更的潜在价值需要事先研究，并发挥自己的想象力。不断提出问题并把它们一一记录下来，你提的问题越多收效也就会越好。最重要的几个问题应该就算是：

怎样才能改善附近人们的生活质量，提升人们的生活便利度？

有多少人要每天开车经过这片地方？

我怎么样才能让生活在附近的人们生活成本更低，想要购物或者用餐更加方便？

能否让附近的人们享受到更为便捷和更为优质的医疗服务呢？

这些问题会激发你的想象力，并督促你将它们变为现实。多数人很少提问题，其实，如果你是一个善提问题的人，你就能发现很多商业机会。

微软的创始人比尔·盖茨就曾经对电脑处理信息的速度非常感兴趣。亿万富翁沃伦·巴菲特认为操作模式简单、运营情况良好的商业企业能为股东创造持续的财富，故而他也坚持向此类的公司投资。这些投资策略帮助他们成为了世界上最富有的人之一。巴菲特先生就很善于提出问题，并将其分解为一些非常直观简洁的小问题，并持续观察答案的变化。真正的天才是那些将问题简化的人。从现在开始，拿起笔记下来你对房地产的每一个疑问吧！

为什么这片地方没有开发商问津？

它的业主是谁？

这片土地最适合开发何种类型的房产？

如果改建成其他房产类型，是否能够实现更大的利润？

如果按照我的想法进行开发，谁将会是它的买家或是租客？

在做成第一笔房地产生意之后，你的看法和角度会变得更不一样。每当我经过或走进自己开发过的项目或楼盘，看到这曾经被很多人认为一文不值的土地如今繁荣异常，我都会由衷地感到快乐。

以我30年的规划、谈判、建设、销售经验来看，我发现，只要你不断向自己提出问题，没有什么事情是不可能的。认真地思考和分析你的答案，并一步步地将自己脑中的想法付诸实践，你就一定能成功。要记住，房子是一砖一瓦垒起来的，你的想法也应如此。最难的部分莫过于砌起第一块砖头。P14-16

序言——房地产投资指南创作动因

我之所以选择在此时写一本关于房地产投资的书，主要出于以下四个方面的考虑：

首先，房地产市场永远存在。在一个文明社会中，能遮风避雨的房子对人们来说是一样必需品，它跟食物、衣服、能源和水一样与我们的生活息息相关。而在那些房地产市场被政府严格控制的地方，人们的生活困苦，房地产市场也深陷泥沼。

其次，我们可以通过多种方式参与到房地产投资中去，并使之繁荣。对大多数人来讲，房地产投资指的就是他们正在居住的那一套房子。当然，这也是他们人生最大的一笔投资了。在2000年至2007年间的房地产繁荣期，也有很多人参与到了炒房的活动中，希望通过低买高卖获得收益。不用说了，后来的事实证明，许多投机者都栽了跟头，输的一无所有。

在一个真正的投资者眼中，“投机”意味着短期内通过价差取得收益的行为，这也被一些人称为“赌博”。但是，投机只是多种多样投资方式中的一种。在这本书里，你能看到更多、更复杂却低风险的房地产投资方式。这本书里饱含着众多成功房地产投资专家的知识和经验，他们将告诉你，除了投机之外，房地产投资仍大有文章可做。

再次，只要你们掌握了足够多的技巧，房地产投资是一项可控的投资方式。在2009年的金融危机中，数百万的人们失去了上万亿美元的财产，这一切全都源于他们将自己的资产控制权送到了他人的手上。就连素以价值投资著称的沃伦·巴菲特的伯克夏·哈撒韦基金也在这次危机中损失了将近40％的基金净值。数百万的人丢掉了工作，同样意味着他们对自己的工作也没有控制权。

在本书中，真正的房地产投资专家们都对自己的生意和投资拥有绝对的控制权。他们会分享自己的成与败、笑与泪。他们会教给你在取得投资和财务的控制权的过程中亲身经历过的一切和学到的所有。而且，在教你的同时，他们仍在学习并吸取着新的知识，以便进一步完善自己。

最后一方面，也是我写这本书的真正原因。我厌倦了听那些所谓的专家在媒体上给出各式各样的房地产投资建议，尤其是听那些自己都没有过实际投资经验的人瞎扯。还记得我的《富爸爸穷爸爸》一书出版之后，我与一位常在电视上露脸的财经作家共同参与了一档电视节目。当时是1999年，证券市场因为互联网概念而显得异常红火。这位曾经做过证券经纪人和理财师的财经专家在节目中为证券和共同基金大唱高调。在互联网泡沫破裂的2001年，他却摇身一变自立为房地产行业的专家，并迅速出版了一本关于房地产投资的新书。他的房地产投资建议已经不能用“糟糕”二字形容了，那简直是危险至极。

之后，房地产市场也崩盘了，这位专家又不见了踪影。我最近一次看见他的时候，他正在写一本投资于太阳能产业的书，并自称是“绿色企业家”。可如果他真要写一本书，谈谈自己真正的职业，书的内容应该是如何养牛及如何吹牛皮！

另外，还有许多对房地产市场一无所知的专家不停地贬低房地产市场投资价值，一味强调房地产的投资风险。我想说，之所以他们认为房地产市场投资风险高，完全是因为他们根本不懂得如何去进行投资。而他们所声称的最稳妥的投资方式——银行存款+共同基金，在我看来才是当前风险最大的投资方式。为什么他们会推荐人们存款和投资于共同基金呢？答案明摆着：一大批所谓的专家都是由银行、基金公司和媒体捧出来的。帮助自己的幕后推手推销产品也是情理之中的呀！

我希望通过这本书，通过那些经历了房地产市场的起起伏伏仍坚持下来的人们的真实故事，告诉大家如何进行房地产投资。这些经历过风雨仍然忠于所言的人才称得上是真正的专家。他们即将登台，透过媒体的迷雾和那些伪专家的空谈妄论，为你讲述什么是真正的房地产投资。准备好了吗？房地产投资指南，即将为你呈现。

罗伯特·清崎